राज्यातील बांधकाम क्षेत्रातील वर्षानुवर्षांची कायदेशीर गुंतागुंत दूर करण्यासाठी राज्य सरकारने एक महत्त्वपूर्ण आणि दिलासादायक निर्णय घेतला आहे. आता आठ सदनिका किंवा ५ हजार चौरस फुटांपेक्षा कमी क्षेत्रफळ असलेल्या बांधकाम प्रकल्पांवर केवळ ‘महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट ॲक्ट’ (MOFA) लागू राहणार असून, ५ हजार चौरस फुटांपेक्षा अधिक क्षेत्रफळाच्या प्रकल्पांसाठी फक्त ‘महाराष्ट्र रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी ॲक्ट’ (MahaRERA) लागू केला जाणार आहे.
हा निर्णय राज्य सरकारने हिवाळी अधिवेशनात दिलेल्या आश्वासनानुसार अधिकृतपणे अंमलात आणला आहे. या बदलामुळे घर खरेदीदार, गृहसंस्था तसेच बांधकाम व्यावसायिकांना मोठा दिलासा मिळणार असून, एकाच प्रकल्पावर दोन वेगवेगळे कायदे लागू होण्यामुळे निर्माण झालेला संभ्रम कायमचा दूर होणार आहे.
दुहेरी कायद्यामुळे निर्माण झाला होता संभ्रम
राज्यात २०१६ पूर्वी केवळ ‘मोफा’ कायदा अस्तित्वात होता. मात्र २०१६ मध्ये ‘महारेरा’ कायदा लागू झाल्यानंतर परिस्थिती गुंतागुंतीची बनली. ‘महारेरा’नुसार ५ हजार चौरस फुटांपेक्षा कमी क्षेत्रफळाच्या प्रकल्पांना सूट देण्यात आली होती. मात्र ‘मोफा’ कायदा अस्तित्वात असल्यामुळे लहान प्रकल्पांवर दोन्ही कायदे लागू होत होते.
यामुळे:
- विकासकांमध्ये कायद्याबाबत संभ्रम
- ग्राहकांना न्याय मिळवताना अडचणी
- प्रकल्प नोंदणी आणि हस्तांतरण प्रक्रियेत अडथळे
अशी परिस्थिती निर्माण झाली होती.
न्यायालयीन लढ्यानंतर स्पष्टता
या दुहेरी कायदा व्यवस्थेविरोधात मराठी बांधकाम व्यावसायिक संघटनेने उच्च न्यायालयात याचिका दाखल केली होती. हा वाद पुढे सर्वोच्च न्यायालयापर्यंत गेला. सर्वोच्च न्यायालयाने स्पष्ट आदेश देत सांगितले की, नवीन कायदा लागू झाल्यानंतर जुन्या कायद्याचे स्वतंत्र अस्तित्व राहत नाही.
या पार्श्वभूमीवर राज्य सरकारने आता कायदेशीर सुसंगती राखण्यासाठी स्पष्ट निर्णय घेतला असून, कोणत्या प्रकल्पावर कोणता कायदा लागू होईल, याबाबत ठोस मार्गदर्शक तत्त्वे निश्चित केली आहेत.
रहिवाशांचे हक्क अबाधित
या निर्णयात सरकारने ‘मोफा’ कायद्यातील ‘मानीव अभिहस्तांतरण’ (Deemed Conveyance) ही महत्त्वाची तरतूद कायम ठेवली आहे. त्यामुळे:
- इमारतीखालील जमिनीचा मालकी हक्क
- सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे अधिकार
- रहिवाशांचे दीर्घकालीन हित
हे सर्व अबाधित राहणार असल्याचे स्पष्ट झाले आहे.
बांधकाम नियमावलीत आणखी एक मोठा बदल
या निर्णयासोबतच राज्य सरकारने एकत्रित विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली (UDCPR) मध्येही महत्त्वाची सुधारणा केली आहे.
आता:
- पालिका हद्दीतील आरक्षित जमीन जर जमीन मालकाऐवजी त्रयस्थ विकासकाने विकसित करून दिली,
- तर त्या विकासकाला कन्स्ट्रक्शन ॲमेनिटी TDR (Transferable Development Rights) मिळणार आहे.
पूर्वी हा लाभ केवळ जमीन मालकाला मिळत होता. या बदलामुळे शहरी विकास प्रकल्पांना गती मिळेल आणि आरक्षित भूखंडांचा विकास जलद होण्याची शक्यता आहे.
एकूण परिणाम
या निर्णयामुळे:
- कायदेशीर स्पष्टता वाढणार
- लहान व मोठ्या प्रकल्पांसाठी वेगवेगळे स्पष्ट नियम
- ग्राहक आणि विकासकांमधील वाद कमी होणार
- शहरी विकासाला चालना
असा सर्वांगीण सकारात्मक परिणाम होणार असल्याचे तज्ज्ञांचे मत आहे.